Luxe modulaire woningen in Zwitserland

Twee vragen die beantwoord moeten zijn voordat u iets laat ontwerpen

In de meeste landen begint de haalbaarheid bij het perceel. In Zwitserland begint ze bij de koper en de gemeente, omdat twee federale wetten een project kunnen tegenhouden dat verder perfect is. Een adviseur die u meteen plattegronden voorlegt, heeft het deel overgeslagen dat er echt toe doet.

Mag u het vastgoed verwerven? De federale wet op de verwerving van onroerend goed door personen in het buitenland — algemeen bekend als Lex Koller — verplicht buitenlandse kopers die niet in Zwitserland wonen om een vergunning te verkrijgen voor de aankoop van woonvastgoed. Vergunningen voor vakantiewoningen bestaan, maar ze zijn beperkt door een jaarlijks federaal quotum dat over aangewezen toeristische kantons wordt verdeeld, en ze gaan gepaard met beperkingen op de woonoppervlakte en op de manier waarop het vastgoed later verhuurd of doorverkocht mag worden. Onderdanen van de EU of de EVA die met een geldige verblijfsvergunning in Zwitserland wonen, worden bij de aankoop van een hoofdverblijf doorgaans behandeld als Zwitserse ingezetenen. De regels zijn gedetailleerd, de praktijk verschilt per kanton en het antwoord hangt af van uw nationaliteit, uw verblijfsstatus en de gemeente — daarom moet het komen van een Zwitserse notaris of advocaat, als eerste, en op papier.

Kan er daar überhaupt een nieuwe tweede woning worden toegestaan? De federale wet op tweede woningen, die het volksinitiatief van 2012 uitvoert, verbiedt gemeenten waar tweede woningen al meer dan twintig procent van de woningvoorraad uitmaken om nieuwe toe te staan. Dat zijn, bijna per definitie, precies de alpengemeenten die kopers het meest aantrekken. Ligt het perceel in zo’n gemeente en zou de woning een tweede woning worden, dan levert geen enkele ontwerpkwaliteit een vergunning op; wordt het uw hoofdverblijf, of zit de gemeente onder de drempel, dan ziet het plaatje er volledig anders uit.

Kantonale en gemeentelijke vergunning

Zwitserland kent geen nationale bouwvergunning. Het bouwrecht is kantonaal, en zesentwintig kantons betekent zesentwintig wetten op de ruimtelijke ordening, elk toegepast via een gemeente met een eigen bestemmingsplan en bouwreglement. Wat u mag bouwen — bebouwingsdichtheid, afstanden tot de perceelsgrens, hoogte, aantal bouwlagen, dakhelling, vaak zelfs het gevelmateriaal — legt de gemeente vast, en in alpengemeenten zijn die regels vaak voorschrijvend over het uiterlijk: een zadeldak, houten gevelbekleding, lokale natuursteen, een bepaalde raamverhouding.

Twee kenmerken van de procedure zijn belangrijk voor uw planning. Het eerste is dat grond buiten de aangewezen bouwzone in de praktijk niet beschikbaar is voor nieuwe woningbouw; de uitzonderingen in de federale wet op de ruimtelijke ordening zijn smal en gelden niet voor een nieuwe villa met uitzicht. Controleer de bestemming voordat u koopt — dit is de duurste vergissing die in deze markt wordt gemaakt. Het tweede is dat de aanvraag openbaar wordt gemaakt en dat buren een formele termijn hebben om bezwaar te maken. Een bezwaar is niet zeldzaam en niet per se fataal, maar het is wel de grootste afzonderlijke bron van planningsrisico bij een Zwitsers project. Een ontwerp dat de eigen bouwtaal van de gemeente respecteert, en een gesprek met de buren voordat de bekendmaking wordt opgehangen, zijn meer waard dan welk juridisch argument achteraf ook.

Het praktische gevolg voor een modulair project is eenvoudig: het ontwerp moet van meet af aan voor het bouwreglement van die gemeente worden uitgewerkt. Een huis dat bedacht is voor de Costa del Sol krijgt in een Walliser berggemeente geen vergunning, en het achteraf aanpassen kost meer dan het meteen goed ontwerpen.

De SIA-normen — niet rechtstreeks de Eurocodes

Het Zwitserse constructieve ontwerp volgt de reeks SIA 260 tot 267, uitgegeven door de Zwitserse vereniging van ingenieurs en architecten. De reeks rust op dezelfde grondslag als de Eurocodes, maar is een volwaardige Zwitserse norm met Zwitserse waarden, en een berekeningsdossier dat voor een ander land is opgesteld, is niet overdraagbaar. SIA 261 regelt de belastingen op de constructie, en in Zwitserland zijn die belastingen zwaar.

• Sneeuw is meestal de maatgevende belasting, en die neemt sterk toe met de hoogte. De rekenwaarde voor sneeuw op een alpien perceel kan een veelvoud zijn van de waarde op een Spaans kustperceel. Ze bepaalt het draagframe, de dakconstructie, de overspanningsstrategie en daarmee de hele plattegrond — daarom moet een berghuis als berghuis worden ontworpen, en niet achteraf tot een berghuis worden omgebouwd.
• Sneeuwbeheer is architectuur, geen detaillering. Waar sneeuw zich ophoopt, waar ze afglijdt, waar ze op een terras of bij een ingang terechtkomt en hoe ijsvorming aan de dakrand wordt voorkomen, moet allemaal in het ontwerp worden opgelost.
• Aardbevingsbelasting is in delen van het land reëel. Wallis, Basel en delen van Graubünden hebben volgens SIA 261 een wezenlijke aardbevingsbelasting, wat het constructieve systeem en de verbindingen tussen de modules beïnvloedt.
• Vorstdiepte en bodemgesteldheid bepalen de fundering, en op een steil perceel zijn de keerwanden en toegangswerken vaak een grotere post dan klanten verwachten.

Energie: MuKEn, de kantons en Minergie

Ook de energie-eisen voor gebouwen zijn kantonaal, geharmoniseerd via de modelvoorschriften die bekendstaan als MuKEn, die elk kanton in een eigen versie en volgens een eigen tijdpad invoert. In de praktijk moet een nieuwe woning een zeer goed presterende schil aantonen en een verwarmingsstrategie die grotendeels of volledig fossielvrij is — veel kantons beperken of verbieden fossiele verwarming in nieuwbouw inmiddels — dus een warmtepomp is het normale antwoord, met bodemwarmte op percelen waar de geologie dat toelaat. Een GEAK-energiecertificaat legt het resultaat vast.

Boven het wettelijke minimum staat Minergie, een vrijwillig Zwitsers label met verschillende niveaus. Het is niet verplicht en niet goedkoop om te halen, maar de Zwitserse markt erkent het zoals weinig nationale labels erkend worden, en het behoudt zijn waarde bij verkoop. De beslissende eis voor de hogere niveaus is luchtdichtheid, en dat is precies wat productie in de fabriek betrouwbaar levert: een afgedichte, in volgorde gebouwde en gecontroleerde schil in plaats van een reeks aansluitingen die op een koude ochtend in de open lucht worden uitgewerkt. Bij een alpenhuis moet de schil bovendien bestand zijn tegen grote temperatuurschommelingen tussen dag en nacht en tussen de seizoenen, diepe vorst, intense uv-straling op hoogte en slagregen — terwijl woningen op lage hoogte in Ticino of in het bekken van Genève zonwering even serieus nodig hebben als elk mediterraan project.

Douane, transport en de laatste kilometer

Zwitserland valt buiten zowel de Europese Unie als haar douane-unie, dus anders dan bij een levering in Duitsland of Frankrijk zit er in een Zwitsers project een grens. De modules reizen over de weg vanuit Spanje via Frankrijk, of via Frankrijk en Duitsland, worden aan de Zwitserse grens ingeklaard en rijden daarna verder het land in met een kantonale transportvergunning.

• De inklaring is een gepland moment, geen formaliteit. Invoeraangiften, tariefindeling en de Zwitserse invoer-btw op de goederen worden vooraf voorbereid en in de leveringsplanning opgenomen, want een konvooi met exceptioneel transport kan niet aan een grens blijven wachten.
• Exceptioneel transport wordt per kanton vergund, en per route. Bergwegen, de doorrijhoogte van tunnels, hellingen op passen en haarspeldbochten beperken breedte en hoogte veel meer dan de afstand dat doet, en een route die in het laagland werkt, bestaat boven een bepaalde hoogte misschien niet.
• Het leveringsvenster kan seizoensgebonden zijn. Afgesloten passen en winterse omstandigheden op de toegangswegen naar de bergen betekenen dat de transportdatum soms door de kalender wordt vastgelegd, en die bepaalt op haar beurt wanneer de specificatie bevroren moet zijn.
• Kraanwerk op een helling is meestal de beslissende beperking. Op een steil perceel bepalen de plek waar de kraan kan staan en wat hij kan bereiken vaak de afmetingen van de modules — daarom gebeurt het bereikbaarheidsonderzoek tijdens de engineering, niet erna.

Niets hiervan is een reden om modulair bouwen in Zwitserland te vermijden; het is de reden om het goed te plannen. Het voordeel dat daartegenover staat, is aanzienlijk: het Zwitserse bouwseizoen op hoogte is kort, en een woning die afgewerkt aankomt, benut het veel beter dan een woning die ter plaatse gebouwd moet worden.

Fiscaliteit en de kosten van eigendom

Het bouwen van een woning is een werk aan onroerend goed, belast in het land waar de grond ligt, dus de Zwitserse regeling is doorslaggevend. Op de invoer van de modules en op de werken die in Zwitserland worden uitgevoerd, is Zwitserse btw verschuldigd. Daarnaast brengen aankoop en eigendom specifiek Zwitserse posten mee die u moet begrijpen voordat u zich vastlegt: overdrachtsbelasting en notaris- en kadasterkosten, die per kanton worden vastgesteld en sterk uiteenlopen; de jaarlijkse belasting op de fictieve huurwaarde van een woning die u zelf bewoont; vermogensbelasting op de waarde van het vastgoed; en, voor een eigenaar die niet in Zwitserland woont, de wisselwerking met de fiscale situatie in uw eigen land.

In de projectbegroting leggen we vast van welke fiscale behandeling we zijn uitgegaan, en we vragen elke klant die door een Zwitserse adviseur te laten bevestigen. De verschillen tussen de kantons zijn in deze markt zo groot dat een algemeen antwoord weinig waard is.

Wat wij regelen, en wat bij u blijft

Eén aanspreekpunt, in het Nederlands of Engels, van de eerste blik op het perceel tot de oplevering: onderzoek van bestemming en haalbaarheid, afstemming met uw Zwitserse advocaat over de aankoopvragen, architectuur op maat uitgewerkt volgens het bouwreglement van de gemeente, constructief ontwerp volgens de SIA-normen voor de werkelijke hoogte en aardbevingszone, de kantonale energieberekening, de vergunningsaanvraag via de eigen procedure van de gemeente en in haar eigen taal, productie in de fabriek met geplande rapportage en een bezoek voordat de modules worden gesloten, de inklaring bij de douane, de transportvergunningen, montage en aansluitingen onder toezicht van ons eigen team, en een opleverdossier dat in orde is.

Onze volledige dienstverlening en specificaties vindt u op de pagina sleutelklare luxe modulaire woningen en in de catalogus en kwaliteitsspecificaties; hoe een grensoverschrijdend project stap voor stap verloopt, leest u op internationale luxe modulaire woningen, en de vergelijking tussen de markten op luxe modulaire woningen in Europa.

Veelgestelde vragen