Viviendas modulares de lujo en Mallorca, Ibiza y Menorca

Por qué modular en las islas

Construir en una isla encarece y alarga todo lo que se hace en la parcela: los materiales cruzan en barco, los oficios cualificados escasean y, en temporada alta, están ocupados. Una obra tradicional de una villa de lujo en Mallorca o Ibiza suele durar dos años o más, con parones de verano incluidos. Con una vivienda modular, la estructura, la envolvente, las instalaciones y buena parte de los acabados se ejecutan en nuestro taller de la península mientras se tramita la licencia y se prepara la parcela. En la isla queda la cimentación, unos días de montaje con grúa y las semanas de remates, conexiones y exteriores.

Para quien vive fuera —y en Baleares la mayoría de quien construye una vivienda de lujo vive en Alemania, el Reino Unido, Suiza o los países nórdicos— la otra ventaja es el control: la calidad se comprueba en fábrica, en un entorno cerrado, y no depende de lo que se pueda supervisar a distancia en una obra insular.

Las islas, una por una

La vivienda se proyecta y se fabrica igual en todas las islas. Lo que cambia es el plan territorial de cada una, el terreno, el acceso y el puerto de llegada:

• Mallorca, suroeste: Andratx, Port d'Andratx, Calvià, Bendinat, Port Adriano y Son Vida. El mercado más caro de la isla. Mucha parcela urbana en ladera sobre el mar, con viales de urbanización estrechos y pendientes fuertes, cerca del puerto de Palma. La parcela urbana con servicios es el caso sencillo; el acceso de la grúa, no siempre.
• Mallorca, Serra de Tramuntana: Deià, Valldemossa, Sóller, Fornalutx. Paisaje cultural declarado Patrimonio Mundial por la UNESCO y en gran parte espacio natural protegido. La vivienda nueva es muy excepcional y lo habitual es reformar o ampliar lo existente; donde se puede construir, el volumen, la piedra, la cubierta y los bancales se integran en el paisaje, y los accesos de montaña condicionan el tamaño de los módulos.
• Mallorca, norte y este: Pollença, Alcúdia, Artà, Santanyí, Felanitx. Más parcela, más suelo rústico y fincas con casa preexistente. Aquí la pregunta decisiva casi siempre es urbanística: qué permite el suelo, no qué cabe en él.
• Ibiza: Sant Josep, Santa Eulària, Sant Joan y Sant Antoni. Mucha vivienda de lujo en suelo rústico y en urbanizaciones de ladera, con el plan territorial de la isla más restrictivo para la vivienda nueva en rústico, caminos rurales estrechos y un problema de agua real. Los módulos llegan por el puerto de Eivissa.
• Menorca. Toda la isla es Reserva de la Biosfera, con el planeamiento más protector del archipiélago y un litoral casi intacto. Se construye poco y con normas muy precisas, que se incorporan al proyecto desde el primer día.

Suelo y licencia: lo que exige la normativa balear

En Baleares hay tres capas de planeamiento: la ley de urbanismo de las Illes Balears, el plan territorial insular de cada isla, aprobado por su Consell, y el planeamiento del municipio. En suelo urbano con servicios, una vivienda modular de lujo es un ejercicio técnico: se proyecta con la edificabilidad, la ocupación, la altura y los retranqueos del plan, y se pide la licencia.

En suelo rústico la regla es la contraria. La vivienda unifamiliar nueva está muy limitada en las cuatro islas, con parcelas mínimas grandes, condiciones de implantación estrictas y, en buena parte del territorio, prohibida. Las áreas naturales de especial interés (ANEI) y las áreas rurales de interés paisajístico (ARIP) añaden una protección más, y una parte importante del suelo con vistas de las islas está en una de ellas. Además, en Baleares hay mucha edificación antigua en rústico sin licencia o con una legalización discutible, y que exista una casa en la finca no significa que se pueda ampliar ni sustituir. La clasificación, la categoría del suelo y la situación legal de lo edificado, sí.

Una vivienda modular necesita exactamente la misma licencia de obra mayor que una construida in situ, sobre un proyecto firmado por arquitecto y visado, y en rústico pueden hacer falta informes previos del Consell insular. Al terminar, la vivienda necesita su certificado de eficiencia energética y la licencia o declaración de primera ocupación. Lo tramitamos todo nosotros.

Junto al mar: Costas y torrentes

Sobre la primera línea pesa la Ley de Costas: la ribera del mar es dominio público, y tierra adentro corre una servidumbre de protección —por regla general de cien metros, reducida a veinte en ciertos suelos ya urbanos— donde la vivienda nueva está muy restringida. En islas donde casi todo lo deseable mira al mar, es la primera comprobación.

La segunda son los torrentes: cauces secos casi todo el año que, con las lluvias torrenciales de otoño, bajan con mucha agua y en poco tiempo. Las zonas inundables delimitadas junto a ellos pueden condicionar dónde se implanta la vivienda y a qué cota va el forjado. Lo consultamos en la cartografía oficial antes de proyectar.

Agua, energía y temporada

El agua es un recurso escaso en las islas, sobre todo en Ibiza. Muchas parcelas fuera de núcleo no tienen red, y la vivienda depende de un aljibe, de la recogida de pluviales y, a veces, del suministro en camión. Lo resolvemos en el proyecto: aljibe dimensionado, recogida de cubierta, griferías y riego de bajo consumo y jardín mediterráneo. Igual con la energía: el sol de las islas permite una vivienda modular con una gran parte de su consumo cubierto por fotovoltaica propia, y en parcelas aisladas, con baterías.

Muchos municipios turísticos de Mallorca e Ibiza limitan o prohíben las obras molestas —ruido, polvo, maquinaria pesada— durante la temporada alta, y en verano el tráfico y los puertos están saturados. Con una vivienda modular eso se planifica: los módulos se fabrican durante todo el año y el montaje en la parcela se programa en otoño, invierno o primavera.

Clima, sismo y cimentación

El clima balear es suave, pero húmedo y marino. Pide carpinterías, cerrajería exterior, barandillas y fijaciones especificadas contra la corrosión, una buena ventilación para evitar condensaciones en invierno y protección solar en las fachadas sur y oeste para el verano. La tramontana del norte de Mallorca y Menorca añade cargas de viento que se calculan con la exposición real de la parcela. El aislamiento continuo y la estanqueidad al aire se ejecutan y se comprueban en fábrica, que es donde la construcción modular saca más ventaja.

La peligrosidad sísmica de Baleares es baja, mucho menor que la de la Costa del Sol o la Costa Blanca, y las uniones entre módulos se calculan con el valor del municipio real. Lo que sí pesa es el terreno: roca caliza muy cerca de la superficie en buena parte de Mallorca e Ibiza, y en ladera, bancales de piedra seca que en muchas zonas están protegidos. El estudio geotécnico se encarga en la fase de viabilidad, y la cimentación se ejecuta mientras se fabrican los módulos.

Transporte: carretera y barco

Los módulos salen de nuestro taller en España por carretera hasta un puerto peninsular —Barcelona, Valencia o Dénia, según la isla y la naviera— y cruzan en buque de carga rodada hasta Palma, Alcúdia, Eivissa o Maó. Sin aduanas, porque no se sale de España, pero con un tramo marítimo que hay que reservar con antelación y fuera del pico de verano.

El ancho y la altura de cada módulo se deciden contra tres cosas a la vez: la carretera hasta el puerto, el buque y, sobre todo, los últimos kilómetros en la isla, que en la Tramuntana, en los caminos rurales de Ibiza o en las urbanizaciones de ladera de Andratx son estrechos, con curvas cerradas y pendientes fuertes. Visitamos el acceso antes de dimensionar nada. Si un volumen completo no pasa, se reduce su ancho o se cambia el sistema a paneles de steel frame o SIP, que llegan donde un módulo no llegaría, sin renunciar a la fabricación en taller.

Comprar desde el extranjero

Atendemos en ocho idiomas, alemán e inglés incluidos, y el proceso está pensado para que no tenga que estar en la isla en cada fase: informes periódicos de fabricación, visita al taller antes de cerrar los módulos y un único interlocutor hasta la entrega. Si compra desde otro país, tiene la información general en inglés en Luxury modular homes in Spain y las guías de compra por país de origen, Alemania incluida, en nuestras guías.

Si quiere ver una vivienda modular nuestra en construcción, la obra en curso está en Pinoso, en la provincia de Alicante, a menos de dos horas por carretera de los puertos de Dénia y Valencia; la describimos en viviendas modulares de lujo en Alicante y la Costa Blanca. Si duda entre las islas y la costa andaluza, compare con viviendas modulares de lujo en Marbella y la Costa del Sol.

Precio y siguiente paso

No publicamos un precio por metro cuadrado, porque en una vivienda a medida cualquier cifra suelta engaña. En Baleares, las partidas que más cambian de una parcela a otra son el transporte marítimo y la grúa, la cimentación en roca o en ladera, los muros y bancales, el aljibe y las acometidas cuando no hay red, la piscina y las exigencias de materiales del planeamiento o del paisaje protegido. El presupuesto se cierra sobre el proyecto y se entrega desglosado, con el transporte a la isla y las exclusiones por escrito.

El alcance completo del servicio está en viviendas modulares de lujo llave en mano; lo común a toda España —seguro decenal, impuestos, hipoteca de autopromoción— en casa modular de lujo en España; y los sistemas constructivos y plazos, en la guía de casas modulares de lujo.

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